입지좋은 구축?외곽의 신축?

 

 

###집 보여주는 여자###

 

#입지좋은 구축#

 

장점

1 인프라가 좋다.(입지)

상승장에서는 신축부터 오르고 시간차를 두고 구축도 오른다.(갭 메우기)

건물이 노후화가 되어도 입지는 사라지지 않아 지가는 오른다.

그래서 가격이 갑자기 빠지지는 않는다.

입지가 좋으면 내부는 리모델링하면 되고 어느 정도 되면 재건축할 가능성이  높다.

 

2 전세가가 떨어지지 않는다.

입지가 좋으면 전세수요도 많다.

전세가가 안정적이다.

매매가가 급격하게 빠질 일도 없다.

특히 자녀가 있는 세대는 학교나 학원이 몰려있는 입지에 한번 들어가면 다시 외곽으로 빠지기 어렵다.

안정적인 전세가가 매매가를 받치고 있기 때문이다.

전세가가 오르면 매매가와의 차액이 줄어들어 투자에도 좋다.

더불어 매매가도 상승한다.

 

단점

상품성이 크게 떨어진다.커뮤니티시설, 주차장 시설, 등등이  신축보다 매력이 없다.

젊은 신혼부부들은 약간의 불편함을 감수하더라도 신축을 원한다.

 

 

#외곽의 신축#

 

장점

1상품성이 좋다. 쾌적한 환경, 깨끗한 느낌,계획적인 인프라, 아이키우기 안전한 환경

 

단점

하방경직성이 낮다.

상승장에서는 같이 오르지만 하락장에서는 외곽먼저 떨어진다.

외곽에서 전세살던 사람들이 중심으로 이동한다.

전세가 방어가 잘 안된다. 매매가도 같이 하락한다.

시간이 지나 노후화가 되면 제일 큰 장점인 상품성이 없어진다.

외곽은 학교와 학원 수가 한정되어 있어서 아이가 성장하면서 다시 중심지로 이동한다.

이동요소가 많고 고정수요가 사라지니 가격이 불안해지는 요소가 많다.

 

 

거주목적이 아니고 투자목적이라면 시세차익을 제일 염두에 두어야 한다.

시세차익에 영향을 줄 수 있는 리스크를  배제하는 것이 안전한 투자이다.

 

도심에서 얼마나 떨어져있는지 규모가 얼마나 큰지 특정학군이 조성되어 있는지  여부에 따라 단순한 외곽지역이 아닐수도 있다.-인천 송도, 청라, 동탄 등등